链家海外报告：新冠疫情影响美日泰居住方式和置业观念

　　近日，链家发布《链家海外2021年中白皮书报告》(以下简称报告)显示，美国房价连续9年增长，中国买家交易额居在美房产投资首位，交易额超过700亿人民币/年，且更青睐加州和纽约房产；2020年日本首都圈和近畿圈公寓价格连续两年上涨，此外日本多个热门置业城市的公寓价格也涨势明显；受新冠疫情等因素影响，泰国公寓供应量减少，但城郊市场热度上涨。

　　美房价连续9年增长，中国买家占据在美置地首位

　　根据报告显示，美国房地产市场的总体表现为：房价连续9年增长，房屋供应短缺，但需求仍然表现强劲。2020年美国房产交易中，国际买家占4%，其中，中国、加拿大、墨西哥、印度和哥伦比亚分别占前五名。

　　交易额方面，中国买家以115亿美元（约折合人民币737亿元）排名首位，占比16%。成交量方面，中国买家同样以1.8万套排名首位，占比12%。置业区域方面，加州和纽约是中国买家的购房热门地区，分别占比35%和14%。

（NAR：2020年美国房地产市场国际买家交易额占比情况）

　　报告显示，截止到2021年4月底，美国房屋库存量约为116万套，同比降低20.5%，按当前的销售速度，库存去化时间约为2.4个月，接近历史最低库存去化时间。由于房屋供应持续短缺，2021年4月全美房屋销售量较3月有所降低，但住房需求仍然强劲，未来整体市场房价有望持续攀高。

　　（NAR：2017年至今美国房地产交易价格中位数，单位：美元）

　　同时，疫情过后，房产交易大量借助新科技营销工具，客户可以通过VR等技术实现线上看房和沟通，2020年约27％的海外购房者通过线上看房，较疫情前增加11%，人们对科技+房地产的期望值和信任度也越来越高。

　　日本热门商圈及城市公寓价格涨势明显

　　而在日本房地产市场上，报告显示，2020年日本首都圈和近畿圈公寓价格连续两年上涨，此外日本多个热门置业城市的公寓价格也涨势明显。

　　2020年日本公寓均价约为5132万日元（约折合人民币323万元），其中，以东京为首的首都圈公寓均价约为6084万日元（约折合人民币383万元），较2019年增长1.7%，均价连续两年上涨，是1991年以来的最高值。以大阪为首的近畿圈公寓均价约为4181万日元（约折合人民币263万元），涨幅约8.1%，连续3年呈增长趋势。

　　东京是日本的首都，也是日本置业的首选城市，2020年东京公寓均价约为7712万日元（约折合人民币486万元），较2019年增长5.8%，也是首都圈房价涨幅最为明显的城市。大阪是近畿圈的首府，2020年大阪公寓均价约为4250万日元（约折合人民币267万元）较2019年增长11.3%。作为日本最重要的旅游城市之一，京都房地产市场表现优秀，2020年公寓均价约为3706万日元（约折合人民币233万元），涨幅约为5.3%。

　　此外，报告指出，新冠疫情爆发导致日本全国众多员工收入减少乃至失业，人们重新思考他们想要的生活方式，越来越多的人将购买房屋作为重要的人生计划之一。经过远程工作和居家隔离，人们意识到自己需要更多的私人空间来处理工作并发展业余爱好，从而寻找更大的居住空间。同时因为和子女共同外出游玩的机会大大减少，越来越多的人对独栋住宅感兴趣。

（日本国土交通省：日本新开工住宅数量，单位：千套）

　　泰国公寓供应量减少，但城郊市场热度上涨

　　在泰国房地产市场上，报告显示，由于2020年年末，泰国诸多开发商减少新建住宅，关注未售库存，推广促销活动，甚至释放低至6折的房源来吸引消费者，导致公寓价格降低。但在租金收益方面，泰国公寓年均租金收益率约为5%-8%，相对国内租售比较为不错。

　　2020年第四季度，曼谷公寓销售价格下跌，其中，CBD地区公寓平均售价约为25万泰铢/平方米（约折合人民币5.1万元/平方米），环比下降5％；城际地区公寓平均售价约为12万泰铢/平方米（约折合人民币2.5万元/平方米），环比下降15.4％；郊区公寓平均售价约为6.9万泰铢/平方米（约折合人民币1.4万元/平方米），环比下降13.2％。

　　此外，新冠疫情给泰国的开发商和买家都带来了巨大压力。为了降低公司风险，除了公寓之外，开发商将关注小规模住宅开发和郊区市场开拓，以减少投资规模，并降低融资难度。

　　在买家层面，75%的买家表示受疫情影响将推迟购房，32%的买家认为房产价格的不确定性在提升，31%的买家担心住房贷款的审批难度增大，24%的买家将投资注意力转移到健康和生活方面。高净值客户对品牌住宅和豪华住宅仍有较高需求，但决策时间明显增加，市场购买力和购买意愿整体下降。