如米公寓拥抱贝壳租房：探路中小型公寓企业的发展之道

　　四五年前，成都的“如米公寓”也开始加入到长租公寓的服务领域。到今天，如米公寓在成都所管理的物业已经辐射了80多个小区，房源已经达到了8000间，集中分布在成都的核心区域，并定位为成都的中高端公寓领跑者。

　　随着盘子越来越大，问题也迎面而来。在行业里面，如米公寓仍算是中小型公寓企业，一方面在政策红利的激励下，房地产企业、金融机构等纷纷入局，增加了竞争压力；另一方面，公寓企业面临着“不进即是退”的发展局面，中小型公寓企业想要扩大规模，必须在营销、数据、经营、金融等方面取得突破。

　　在长租公寓行业摸爬滚打了四五年的刘寄，对这个行业有着自己的思考。“就像堵车一样，我们都在遵守规则，但旁边突然来了一个车从旁边溜走了，然后前面会造成更大的堵塞，我最担心的是这种情况。”刘寄认可和坚持真房源，认为真房源规则就是防止“非法插队应急车道”的有效规则。

　　在贝壳平台诞生后，如米成为最早加入贝壳租房的公寓企业之一，也成为贝壳租房精准赋能的受益者之一。

　　真房源平台的抉择和判断

　　在产品定位上，如米公寓主打中高端产品。“如米以整租产品为主，也有分散式的产品。在成都，市场份额比较大的有自如和优客逸家等，它们目前面向的客户群体主要是刚毕业的大学生和上班一族，而如米面向的客户群体更偏向于企业高管、白领以及海归等人群，我们的产品定位偏中高端一些。”刘寄说，如米被定义为成都的中高端公寓领跑者。

　　事实上，对于中高端公寓产品来说，主要的消费痛点有两个方面。第一，中高端市场对真房源的要求更强烈，企业高管、白领以及海归等人群具备较强的消费能力，同时对找房租房过程中的时间成本和精力成本要求也更高。第二，中高端公寓产品对平台的有效流量即转化率依赖更高。中高端公寓企业想要快速在行业中站稳脚并获得良好的发展，无疑要解决这两个问题。

　　在贝壳租房平台诞生之前，如米尝试过其他的信息发布方式，，但也遇到很多问题。据刘寄介绍，如米在有的平台上按其游戏规则执行真房源的时候，牺牲了自己的流量，但很多商家没有遵守真房源的游戏规则，反而在滥用假房源，从而把流量吸收掉。“这些平台根本不会因为有企业守规矩就来完善平台的真房源机制，因为工作量很大，况且他们也未必真的想做这件事。”刘寄表示。

　　相比之下，贝壳租房的诞生正在倒逼整个行业走上规范发展的轨道。贝壳租房继承了链家和链家网在品技术、品质控制和数据挖掘等方面的优势和基因，并将“楼盘字典”开放给行业。

　　例如，在贝壳平台诞生之初，贝壳租房就发起了租赁行业首个品质联盟，还首次发布了租房市场的真房源标准，并设立真房源门槛，通过大数据、人工智能等先进技术对平台房源进行全流程动态管理，以确保贝壳平台所有房源真实存在、真实主体、真实价格、真实图片且真实在租。

　　“我比较看重真房源的管理机制，真房源一定是行业发展的趋势。贝壳租房平台的流量很好，而且主打真房源，能够帮助消费者减少信息筛选时间和看房时间，对于商家来讲也能够减少后期的销售成本和沟通成本，从而提高效率。”刘寄希望，将来全行业都能遵守真房源规则，而不是单靠几家企业在坚持。

　　除了流量情况好，贝壳租房的转化率也被人称道。“两个之中至少有一个成交，相信其他入驻贝壳租房后的公寓方也能感觉到这个问题，在这方面目前贝壳是做得最好的。”刘寄评价道。

　　对于长租公寓行业来说，大家都在谈品质，但目前它仍然还是一个非标准行业，大家都不清楚品质的标准究竟是什么、怎么去评估和定义。为此，贝壳租房后期会推出公寓行业的“星级标准”，最终实现品质的量化、标准化。

　　在行业洗牌期选择精准赋能

　　当前，长租公寓正迎来一系列政策利好，各方力量正涌入长租市场。随着开发商纷纷入局，长租公寓市场汇聚了互联网系、酒店系、中介系、开发商系等在内的多元竞争主体。但长租公寓目前仍处于起步期，存在回报率低、中小企业运营能力弱、产品和服务不健全等一系列行业痛点，发展路径有待探索。

　　贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领：“集中式公寓可能做到2万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”他认为，企业基于一定的产品和服务能力带来规模效应，才能赢得市场。除规模之外，长租类项目要想盈利，需要做到三点：第一是产品和服务，第二是系统化的运营能力，第三是相对比较顺畅的融资途径。

　　刘寄认为，现在长租公寓行业已经加速进入行业洗牌的阶段，这个行业的门槛也会越来越高，对于公寓经营者的运营能力要求也在增加，而且越到后期越考验公寓企业的整体运营水平。“运营能力不仅要能解决眼下的生存问题，而且要放眼长期的发展。比如对于轻资产运营的公寓企业来说，签约房源到期以后，房源的后期合作是非常重要的，房源不稳定会大大削弱企业的竞争能力。”刘寄分析道。

　　“如米现在最大的困境还是出房这一段，它是支持整个运营最核心的部分，房源再好、再多，最终也得通过出房来转化成收益，只有这样才能具备做大规模的能力。所以对于公寓企业来说，最重要的是运营能力，而运营能力里销售环节又是最重要的环节。”刘寄介绍，除了营销，如米在引进人才、人才培训和管理方面也会遇到困难，因为公寓目前还是一个新兴的行业，很多人对公寓的认识并不多。而且随着管理的房源越来越多，对团队和员工的要求也会更高。

　　在刘寄看来，贝壳租房的出现，为如米这样的中小公寓企业的发展带来了契机。贝壳租房能够为平台商家提供营销、数据、经营、金融与供应链等五大方面的赋能，帮助商家省去部分前期开发投入，并快速实现标准化、规范化的作业能力。“贝壳租房线上的活动，我们都百分之百参与，包括这次世界杯主题活动‘贝壳关怀屋’。这些营销活动对于线下转化是有帮助的，能够促成成交。”刘寄举例说道。

　　当谈及对贝壳租房未来发展时，刘寄也表示“我对贝壳很有信心。”